L’acquisto di un’abitazione è soggetto ad una serie di imposte, che variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore.
Quando si acquista la prima casa si può godere di un regime fiscale agevolato che consente di pagare le imposte in misura ridotta rispetto a quelle ordinariamente dovute.
REQUISITI DI CHI COMPRA:
Facendo riferimento alla normativa (rif. DPR n.131/1986), bisogna avere dei requisiti per poter fruire delle agevolazioni. Al momento dell’acquisto (con dichiarazione del Notaio, che le trascrive nell’atto di compravendita) bisogna:
– non ESSERE POSSESSORE nello stesso Comune, altro immobile idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge;
– non ESSERE TITOLARE di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune;
– non ESSERE TITOLARE, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio Nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni;
e
che l’immobile oggetto dell’acquisto: si trovi nel Comune in cui l’acquirente ha stabilito o stabilirà la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto, o nel quale svolge la propria attività e che non non sia considerato “di lusso” cioè non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8, A/9.
AGEVOLAZIONI VARIABILI A SECONDA DELLA TIPOLOGIA DI VENDITORE CHE TRASFERISCE LA CASA:
Per effetto degli articoli 10 del Dlgs 23/2011 e 26 del Dl 104/2013, a partire dal 1° gennaio 2014 le imposte, sono state modificate con l’obiettivo di diminuirne il carico fiscale.
Le imposte applicate sono:
– IMPOSTA DI REGISTRO
– IVA
– IMPOSTA IPOTECARIA
– IMPOSTA CATASTALE
Queste vengono applicate e cambiano a seconda che il soggetto venditore sia un privato o una ditta e il calcolo dell’imposta da versare anch’esso cambia se vi è applicazione dell’imposta di registro o di iva.
Le imposte vengono versate dal Notaio al momento dell’atto di compravendita.
Riepiloghiamo:
- Se il venditore è un privato, (Dal 1° gennaio 2007, art. 1 Comma 497 Legge n. 266/2005 e successive modifiche) le imposte vengono conteggiate basandosi sul valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato in atto (prezzo-valore) e parliamo di vendita soggetta ad imposta di registro:
l’applicazione avviene :
- IVA esente
- imposta di registro del 2% ( anziché 9% in regime ordinario)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
le stesse agevolazioni valgono per le relative pertinenze oggetto di acquisto (box, garage, cantina).
- Se il venditore non è un privato e/o la compravendita riguarda terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale. Parliamo di vendita soggetta ad IVA dove la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
L’applicazione, completamente diversa avviene facendo una considerazione per ogni tipologia di venditore “iva”:
- Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori:
- IVA del 4% ( anziché del 10 % in regime ordinario)
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
- Se il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA:
- IVA del 4% ( anziché 10% in regime ordinario)
- imposta di registro fissa di 200 euro
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro
- imposta catastale fissa di 200 euro
- Se il venditore è un’impresa non costruttrice oppure impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori e che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA:
- IVA esente
- imposta di registro del 2% ( anziché 9% in regime ordinario)
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro
- imposta catastale fissa di 50 euro
DICHIARAZIONI DI CHI COMPRA:
Detto ciò l’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente al Notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la legge stabilisce, inoltre, che gli oneri notarili sono ridotti del 30%.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro, ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose sanzioni pecuniarie amministrative.
